置业者故事一[陈刚]

　　两次置业均“趁危”下手

　　上世纪90年代初，从清华大学毕业后就移民美国的陈刚，在美国已经生活了近20个春秋，他在旧金山硅谷一直从事着软件设计工作，目前在美国拥有两处房产，每次“出手”都是选择美国楼市下跌的时候。

　　第一套房购入时间是在2001年，美国经济已经开始萧条，楼市也开始有些降温的时候，他购买了人生中的第一套二室一厅，仅仅25万美元，现在他已搬出来让给父母养老了。另一套则是在去年下半年，美国房价开始狂跌的时候，购入了一套120平方米的套房，仅20万美元。

　　陈刚告诉记者，现在美国房价下跌幅度最高有近60%，以较好的地段为例，在旧金山硅谷的湾区，属于当地的富人区，2009年1月比去年同期下跌了45.5%。而洛杉矶南加州2009年1月比2008年1月跌34.5%。确实现在许多美国人都纷纷置业投资或者自住了。

　　置业者故事二[李悦民]

　　邻居投诉业主需立即维修

　　早在1985年就全家移民的李悦民先生，在美国华盛顿开了一家牙科诊所，收入颇高。10年前，他就在华盛顿购买了近300平方米的两层楼别墅。李先生介绍，目前看美国的楼价确实不再是高不可攀，但是真正的“隐形”花费还在后面。比如对别墅需要做的维护，这是一笔不小的数目。

　　李先生告诉记者，其实美国政府虽然没有强制你必须定期维修房屋，但是如果邻居向政府投诉，你仍然要立即维修，并且对你的个人记录也会有所影响。简单地说，其实在美国，定期维护别墅及周边花园是房子的必需开销之一，他们每年也要花费近万元美金。

　　利：有稳定收入、有合法签证

　　用现金交易　买房容易

　　陈刚告诉记者，在美国买房很容易，只要在美国有一份工作，有稳定的收入，银行就有工资档案，即使你不去找房地产商，他们也会自动上门。在美国买房，要求并不十分苛刻，只要购房者有合法签证，并不需要美国国籍，甚至绿卡都不要，有现金，就可以随意在美国置业了。但如果是贷款，麻烦就多，现在的审核流程也严格很多，对于不是美国籍的贷款几乎不会批。所以想去美国置业的中国人，只有现金交易才行得通。

　　弊：税费、管理费、垃圾费

　　养房好难

　　陈刚说，现在在美国买房看似便宜，但真正的费用在后面。尽管在美国，别墅只需自己定期做维护，不需缴纳管理费，但如果是公寓，像在硅谷，一般都需要每月交纳400美元，除此以外，每月还有200美元的垃圾费等等。

　　最无止境的则是税费，美国，房地产税一般要占到地方财政收入的50％~80%。在美国，只要是私人的房子，即使这人已经不在人世，都是需要交房产税的。

　　算算账：30万美元房产=21.2年

　　税费

　　陈刚给记者打了个比方，假设需要每年缴纳3%的房产税，简单地计算，如果你花30万美元买了一栋房子，那么，你每年就要为这栋房子缴纳9000美元的房产税，300000美元÷9000美元=21.2年，也就等于你每21.2年就要重新把自己的房子买一遍。

　　当然如果短期内，你的房子从30万美元升值到50万美元，那么恭喜你了，转卖出去你将获得不错的投资回报。

　　专家点评

　　深圳建筑与社会评论员贺承军：

　　在中国房地产市场僵持一年多的背景下，国内某知名房地产网站组织了首批“赴美购房团”到美国“抄底”，看似炒作，但确实吸引了不少国内的投资者。

　　美国房地产的发展虽然已经很成熟，但它已不是一个暴利行业；而在中国，房地产是一个新兴的市场，作为投资比较，回报率远远高于美国地产，特别是许多中国投资者，并没有完全了解美国房地产的投资环境，比如购买后还需要承担大量的税费、管理费等，即使转卖出去也会存在各种繁琐的费用。

　　建议：投资者不要盲目跟从，不要只看到眼前美国楼市跌价。

　　从美国经济的世界地位、产业竞争力等角度而言，美国的房地产仍有升值的空间。但目前的金融体系的自我修正尚未完成，实体经济亦未步出衰退，因此，目前的时间点未必是投资的最佳时机。有投资需求的可以开始着手进行考察与研究，但以审慎的态度再观望一段时间可能是更明智的选择。

　　提醒：美国房地产投资的规则与中国不同。成本支出与收益的测算方法不同，税负、法律环境更是存在着根本性的差异。不同地域、不同居住区的房地产价值出入很大。因此，投资美国房地产应更多地咨询专家的意见，既要防止投资被套的经济风险，也要关注政策、法律等方面的风险控制。

　　来源：广州日报