美国抄底购房团25日到达了美国，据某些媒体报道，此行充满了兴奋和希望。确实，“美国购房获绿卡，加拿大移民抄底购房，孩子免费读美加名校，好时机勿错过”的广告多么眩人眼球;而某些网站登载的北美带着绿树红花庭院的超低价房屋又多么令人神往。这样的美事就这样落到了普通中国人面前?兴奋之余难免感觉有些难以置信。

　　在美国买房真像在国内一样方便吗?从美国回来不久，现任教于北京工商大学法学院的陈伟说，在美国，外国人买房很自由，只要花钱就行。武汉大学国际法博士周青山也称，美国对外国投资，只对部分牵涉到国民经济命脉的行业和投资行为进行管制，对一般的外国人买房是允许的，只要按照美国的法律履行相应的手续即可。

　　买房前必须了解美国法律

　　看来，外国人在美国买房很容易。“但是，”周青山说，“看样子不难，其实也不容易。”美国是一个联邦国家，法律体系非常复杂，存在着联邦法和州法、各州的房地产法不一样的情况，在不同的州买房适用的法律是不一样的。此外，还有一些法律问题需要关注。

　　首先，买房必须一次性付款。目前由于次贷危机的影响，目前无论是购买土地还是二手房，在美国均要求一次性交付全款，按揭买房的美梦是做不成的。

　　其次，注意掌握房产是否涉及诉讼。因为在当前金融危机下，要购买的房产可能存在权利瑕疵，比如对于1美元就可买到的房子，意味着你可能也要承担早前房子的贷款或其他费用;如涉及诉讼，即使已经付款，房子也是交割不了的。另外还要当心的是，房屋可能会被政府征收。1979年，美国政府颁布的《联邦土地政策和管理法》强调了政府征用土地的权力，规定政府可根据该法，通过购买、交换、捐赠等方式行使国家对私产的征用权，获得各种涉及土地的权益。

　　再次，美国对房产的使用有许多具体规定，一方面是由小区开发者以合同方式作出的限制。如禁止在室外安装天线，不准在路边停放车辆，不准在车库外修车及将废油倒在地上等。另一方面的限制来自州法或城市规划法的规定。如土地的用途、住房占地面积、建筑物高度等都必须依据所在地理位置，按照州法和城市规划法的规定来确定，所有买房者都必须无条件服从。

　　最后，美国还通过立法，对房屋维修提出技术上的要求。《美国统一管理法规》规定，任何房屋的增建、改建和修建都必须遵守新建房屋或新建服务设施的规定;房主或其指定代理人应对房屋及其服务设施的维护工作负责;所有危房和不安全的房屋附加物及其他服务设施，应一律宣布为公害，并按《危险建筑物法规》规定的程序加以修缮、翻新或拆除。

　　高昂的税费才是购房的真正难题

　　“对于在美国购房的外国人而言，真正的难题不在于能否买上房屋，而是买房后所产生的费用，通常会远远高过预期，”陈伟说，“如果在美买房的目的是盈利，最好将所有风险都了解清楚再说。”根据美国的法律，在美拥有一套房屋并不能一买了之，终身受益，还有很多法律手续需要完成、很多法律规定需要遵守，某些方面比中国法律复杂，主要体现在高税费上。据《深圳晚报》2月25日报道，一名在美国生活20多年的移民，在美买房22年，税费就超过了购房费。

　　高昂的税费才是购房的真正难题，这些高昂税费主要有交易税、物业税与个人所得税。周青山指出，美国的交易税税率约为2%，在房地产买卖时缴纳。然后是房屋管理费，对此，记者正在美国学习的朋友杜先生说，管理费依据房子类别而定，像HOUSE(指独立的房子)，一年大概交几百元。他住的小区一年 450美元，而旁边的旧区一年100美元。如果是CONDO(指一栋建筑，有很多套单元房，类似国内的单元房，有厨房、卫生间、卧室、客厅，通常按卧室间数分类，也有类似国内复式结构，即内有2层，当房东买下一套CONDO，他可以出租整套、或出租一部分，通常CONDO的大楼里有公用娱乐和健身空间和设施)，则按月交管理费，一个月200美元至300美元不等。

　　最令人难以承受的是物业税。周青山说，物业税也称财产税或地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。这是地方政府和当地小学、初中、高中的最主要财政来源。物业税的税率大概是按照每年评估房价的0.8% 到1.2%计算，一般美国地方政府评税师每年都会重新核定房地产价值。杜先生称，现在的税费比例大概是1.3%到1.5%(视房产所在城市确定)，也就是说假如房子价值在50万美元左右，一年要缴纳5000美元左右的物业税，这是一笔不少的支出。此外，在美国，对房屋出租的管制是很严格的，很多州和城市都通过了房屋控制法令，对最高租金、租金标准等都有明确的规定，对租金收人也是要征物业税的。

　　需要指出的是，美国个人所得税实行超额累进税率，最低税率为15%，最高税率为39.9%，房地产出租形式的收人适用此税。对于短期炒作，即拥有产权未满1年就要买卖的房屋，卖房收人列人个人本年度的总收人，税收比例可高至33%左右。而拥有产权超过1年以上的房屋即长期投资，卖房时须缴付 20%左右的税。

　　在国外购房遇到风险纠纷怎么办

　　那么，在国外购房遇到风险纠纷怎么办呢?周青山说，在国外购置不动产，事实上即为海外私人投资。首先遇到的就是风险自担问题，这是因为我国没有海外私人投资保证制度。

　　据记者了解，“海外投资保证制度”也称为海外投资保险制度，是资本输出国政府对本国海外投资者对在国外可能遇到的政治风险提供保证或保险，投资者向本国投资保险机构申请保险后，若承保的政治风险发生，致投资者遭受损失，则由国内保险机构补偿其损失的制度，目前有许多国家建立有该制度，但我国还没有。周青山说，这意味着私人的海外投资需要完全自担风险。

　　他认为，随着中国经济的发展，国人的腰包鼓了起来，开始在世界范围内寻找机会，这对中国来说是好事情，国家也是鼓励的，但在当前国际金融危机下，国人投资更需谨慎。在投资前必须评估投资的法律风险。签订合同时注意加人纠纷解决条款，尽可能约定产生纠纷时由中国的仲裁机构或法院管辖。在投资遇见法律风险时，还可以适时寻求外交保护。

　　抄底购房能实现移民、孩子免费读名校的“梦想”吗

　　那么，在美国是否能通过买房获得移民资格呢?陈伟说，这样的说法很像是我国某些城市的鼓励政策，规定购房即可取得该城市户口;穷究美国的移民法，只有投资移民的规定与该政策比较贴近，但投资移民重在投资促进当地经济发展，其中的规定绝不仅仅是花钱买房那么简单。假如注册成立一家当地的房地产公司，在当地买下若干个小区，聘用一群当地的房地产经纪人卖房，获得移民资格可能性会大些。至于买一套房就可移民显然不大现实。

　　而免费上“名校”的说法，也有很大的水分。这个“名校”是中小学还是大学?如果是中小学，美国的公立学校不管有名没名，大都是免费的，买房就能读;但私立学校或者大学对于减免学费的规定就要复杂得多，基本政策不外乎鼓励优秀学生，至多加上照顾当地人，照顾特定宗教信仰以及与学校主要投资人个人背景有关的规定。真正与买房挂上钩的还没听说过。以常理来推想，假如果真买房就能上“名校”，全美国所有“名校”周边的居民子女都能免费上学，那么所有“名校”都要破产了。

　　至于到美国抄底买房盈利的设想，陈伟说，他一个美国当地朋友曾经在迈阿密抄底买房，结果所谓的“底”当年就被跌破，因为没有壮士断腕及时解套的决心，现在窟窿越捅越大，50万美元买的房，亏20多万。进一步说，假如真是有机会“抄底”买房，大概轮不到中国人大老远地赶过去抢，美国当地人，或者其他国家的有钱人也不少啊，人家从小就在冒险投资的环境下长大的，真有这么好的机会，等我们赶过去房子不是早就卖光了么?陈伟认为，冒冒失失跑到国外买房的做法并非明智之举。

　　来源：正义网－检察日报